Wie hoch ist die Spekulationssteuer  – So berechnen Sie die Spekulationssteuer für Ihre Immobilie richtig!

Spekulationssteuer bei Immobilien und Spekulationsfrist

Arbeitsplatzwechsel, Trennungen oder Geldmangel – für den Verkauf einer Immobilie gibt es viele Gründe. Eigentlich interessieren diese den Staat nicht, es sei denn, es sollen damit Gewinne realisiert werden.

Denn auch wenn Immobilien als Kapitalanlage gelten, entscheiden sich viele Eigentümer bewusst für einen Verkauf der Immobilie, um von den Wertsteigerungen der letzten Jahre zu profitieren und sich so ein Nebeneinkommen zu erwirtschaften.

Doch Einkünfte und Steuern gehen in Deutschland immer Hand in Hand. Deshalb müssen viele Immobilienbesitzer beim Verkauf ihrer Wohnung oder ihres Hauses eine Einkommensteuer auf ihren Gewinn zahlen – die sogenannte Spekulationssteuer bei Immobilien.

Wie hoch die Spekulationssteuer ist, wer beim Verkauf seiner Immobilie Steuern zahlen muss und wie sich die Spekulationssteuer berechnen lässt, erfahren Sie hier.

Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie

Laut §23 Einkommensteuergesetz (EStG) zählt der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses zu den privaten Veräußerungsgeschäften, weshalb der Gewinn aus diesen einkommensteuerpflichtig ist.

Der Hausverkauf oder Wohnungsverkauf muss entsprechend als sonstige Einkunft in der Steuererklärung angegeben und versteuert werden.

Die Spekulationssteuer wird nur fällig, wenn ein Objekt innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf wieder verkauft wird, denn dann kann eine geplante Gewinnerzielung als Motivation für den Immobilienhandel vermutet werden.

Ziel der Spekulationssteuer ist es, den bewussten Verkauf von knappen Gütern zur allgemeinen Preissteigerung zu verhindern, damit Mietobjekte nicht zu Spekulationsware werden.

Eine andere Bezeichnung der Spekulationssteuer für Immobilien ist „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“. Spekulationssteuer gibt es nicht nur in der Immobilienbranche, sondern beispielsweise auch für Spekulationsgewinne durch Wertpapiere oder Termingeschäfte.

In diesem Fall bezieht sich die Spekulationssteuer jedoch auf die sogenannte „Abgeltungssteuer“.

Wann fällt die Spekulationssteuer an und wie lange ist die Spekulationsfrist?

Beim Immobilienverkauf gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Entsprechend wird die Spekulationssteuer fällig, wenn Grundstücke, Häuser und Wohnungen vor Ablauf dieser Frist verkauft werden.

Immobilienbesitzer müssen demnach eine Spekulationssteuer zahlen, wenn

• die Immobilie vermietet war und nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde
• die Immobilie vor Ende der Spekulationsfrist verkauft wurde
• durch den Immobilienverkauf ein Gewinn erzielt wurde
     

Zusammenfassend heißt das:

Besitzen Sie eine vermietete Immobilie kürzer als 10 Jahre und verkaufen diese gewinnbringend, müssen Sie auf den Verkaufsgewinn Steuern zahlen. Besitzen Sie die vermietete Immobilie hingegen länger als 10 Jahre, fallen bei dem Verkauf keine Steuern an.

Wohnen Sie selbst anteilig in der vermieteten Immobilie (z.B. in einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses) und verkaufen diese vor Ablauf der Spekulationsfrist, müssen Sie anteilig auf den Verkauf Steuern zahlen.

Wohnen Sie selbst ausschließlich in der zu verkaufenden Immobilie, verkürzt sich die 10-Jahresfrist auf 3 Jahre. Die verkürzte Spekulationsfrist bei Eigennutzung greift auch bei Zweitwohnungen, Ferienwohnungen oder der unentgeltlichen Wohnungsüberlassung an Ihr Kind (Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG).

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt nicht mit einem festen Steuersatz zusammen. Stattdessen richtet er sich nach dem Verkaufsgewinn der Immobilie.

Er hängt somit ab von dem ursprünglichen Kaufpreis, dem jetzigen Verkaufspreis und Ihrem persönlichen Steuersatz. Zur Berechnung der Spekulationssteuer sind deshalb zwei Schritte erforderlich:

• Berechnung des Netto-Gewinns aus dem Immobilienverkauf
• Multiplizieren des Netto-Gewinns mit dem individuellen Einkommensteuersatz

Der Netto-Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises sowie Veräußerungen für Verkaufsinserate, Kosten für den Immobilienmakler, Notarkosten, Renovierungskosten etc. Der Einkommensteuersatz richtet sich hingegen nach Ihren Jahresgesamteinnahmen.

Spekulationssteuer berechnen – Beispiel 

Als Erstes ermitteln Sie den Verkaufsgewinn, indem Sie den Anschaffungswert und die Werbekosten vom Verkaufspreis abziehen.

Sollten Sie selbst in einer Wohnung der Immobilie gelebt haben, ziehen Sie von diesem Betrag ebenfalls eine anteilige Eigennutzung ab.

Nun multiplizieren Sie den Verkaufsgewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und Sie erhalten Ihre anfallende Spekulationssteuer.

Wie diese Berechnung konkret aussieht, zeigen wir Ihnen gerne an einem Beispiel:

Welche steuerlichen Sonderfälle gibt es beim Verkauf von Immobilien?

Beim Verkauf von Immobilien gibt es verschiedene steuerliche Sonderfälle, die je nach individueller Situation des Verkäufers gelten können.

Insbesondere in Fällen von Trennung oder Scheidung ist es häufig der Fall, dass eine beteiligte Person ihre Anteile an die andere Person verkauft.  Da es sich hierbei um einen Erwerb handelt, gilt das Verkaufsdatum für die Wohnhälfte als Startpunkt für die Spekulationsfrist.

Wird die Immobilie jedoch anderweitig verkauft, beginnt die Spekulationsfrist ab dem ursprünglichen Kaufdatum.

Einige weitere Sonderfälle sind:

1. Schenkung & Erbschaft: Da die Empfänger alle Rechte und Pflichten der Immobilie übernehmen, zählt hier das Kaufdatum des Voreigentümers für den Beginn der Spekulationsfrist.
2. Unbebautes Grundstück: Ein unbebautes Grundstück ist generell mit einer Spekulationsfrist von 10 Jahren belegt, da es nicht offiziell bewohnt werden kann.
3. Umnutzung: Wird eine ehemals vermietete Immobilie selbst für zwei Jahre und in dem Kalenderjahr vor dem Verkauf bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer.
4. Gewerblicher Immobilienhandel: Werden innerhalb von 5 Jahren mindestens drei Immobilien veräußert, ist dieser Verkauf nicht mehr privat, sondern gewerblich. Zuzüglich zur Spekulationssteuer müssen dann noch weitere Steuern wie etwa die Gewerbesteuer gezahlt werden.
5. Verlustgeschäft: Erzielen Sie mit dem Verkauf der Immobilie keinen Gewinn, sondern machen einen Verlust, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Um zusätzlich Steuern zu sparen, lässt sich dieser Verlust mit dem potenziellen Verkaufsgewinn einer weiteren Immobilie gegenrechnen.
6. Freibetrag: Jährlich sind 600 Euro aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerfrei. Liegt der Verkaufsgewinn der Immobilie unter 600 Euro und Sie haben in diesem Kalenderjahr keine anderen Gewinne realisiert, entfällt die Spekulationssteuer.

Fazit zum Thema Spekulationssteuer

Wie Sie sehen können, ist das Thema Spekulationssteuer eine komplexe Angelegenheit.

Egal, ob Erbschaft, Scheidung oder Verkleinerung im Alter – Es gibt steuerlich gesehen einige Stolpersteine, die man beachten muss.

Ich unterstütze Sie zumindest beim Thema Immobilien, damit Sie ein wenig sorgenfreier in die Zukunft blicken können.

Falls auch Sie noch weitere Fragen zu diesem Thema haben, bin ich natürlich gerne für Sie da: +49 173 350 381 8 oder unter mirjam.sponer@mcs-immo.com.